SCPI : clés de répartition

SCPI en démembrement temporaire:

Clés de répartition

 

Les clés de répartition évoluant, merci de nous envoyer un message à contact@scpiprime.com ou de nous appeler au 01 85 09 63 51 pour connaître les dernières clés de répartition mises à jour.

 

Vous pouvez également remplir le formulaire ci-dessous.

 

 

Le démembrement consiste à séparer l'usufruit (= l'usufruitier bénéficiera des revenus générées par la SCPI) et la nue-propriété.

Pour les parts de SCPI il est courant de procéder à un démembrement temporaire, qui peut être compris entre 3 et 20 ans, mais généralement entre 5 et 15 ans.

Pendant la période de démembrement, l'usufruitier perçoit les revenus versés par la SCPI.

A l'issue de la période de démembrement, le démembrement s'éteint et le nu-proriétaire récupère la pleine propriété. Il reçoit donc le versement des revenus de la SCPI.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI permet à l'investisseur d'acheter les parts de SCPI avec une décote, en échange d'une absence de revenus pendant une période déterminée.

Ce mode d'investissement convient particulièrement aux investisseurs qui bénéficient aujourd'hui de bons revenus et d'une fiscalité élevée, mais qui souhaitent se constituer un complément de revenus futurs.

 

 

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Quels sont les avantages de l'achat de parts en nue propriété?

L'achat de parts de SCPI en nue-propriété est utilisé comme levier fiscal, mais ce n'est pas le seul avantage.

  • se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût (la décote est de l'ordre de 30 à 35% pour un démembrement sur 10 ans et 15 à 22% sur 5 ans, mais ces taux varient d'une SCPI à l'autre)
  • réduire la base taxable IFI (la nue-propriété n'entre pas dans l'IFI).
  • obtenir une rentabilité indépendante des revenus versés, qui dépendra de la clé de répartition utilisée : la décote se fait en échange du renoncement au versements pendant 10 ans (par exemple)
  • lors de la revente en pleine propriété, il est admis de retenir la valeur de la pleine propriété du bien au jour de l’acquisition de la nue-propriété, ce qui permet d'alléger la fiscalité sur les plus-value.

 

Quels sont les inconvénients?

L'inconvénient majeur est la liquidité. En effet, alors qu'il existe un marché secondaire organisé pour les parts de SCPI, il n'est pas aisé de revendre des SCPI acquise en nue-propriété (même si cela reste possible).

Il est en général plus difficile d'obtenir un financement pour l'acquisition de part de SCPI en nue-propriété. De plus, es intérêts d'emprunt ne peuvent être déduits fiscalement.

Enfin, le risque en capital existe toujours (la baisse comme la hausse du patrimoine de la SCPI impactera le nu-propriétaire).

 

Rappel sur la fiscalité des plus-values immobilières:

Pour les associés personnes physiques, les plus-values dégagées lors de la cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers . La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux. La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition pour leur montant réel) est diminuée d’un abattement pour durée de détention.

 

Détails de l'abattement pour durée de détention:

Durée de détention Abattement pour le prélèvement d’IR Abattement pour les prélèvements sociaux
0 à 5 ans 0% 0%
6 ans à 21 ans 6% par année 1,65% par an
22 ans 4% 1,60%
23 ans à 30 ans 0% 9% par an

 

 Ainsi, en cas de plus-value immobilière, celle ci est:

  • exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
  • exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

(1): Taux de distribution 2017 des SCPI net de frais de gestion hors SCPI fiscales (Source ASPIM/IEIF). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 
Avertissements: 
Les SCPI sont sujettes aux variations du marché de l’immobilier et doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification. L’investissement en parts de SCPI présente des risques et notamment:

Risque économique / en capital : Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué.
Risque de liquidité : La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers: les modalités de retrait (vente) des parts de SCPI peuvent être liées à l’existence ou non d’une contrepartie acheteuse ou à un protocole spécifique de rachat par la SCPI (création d’un fonds de remboursement décidé en AG).
Risque fiscal : L’investissement dans des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme (au moins 8 ans) qui est susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées au cours de la vie sociale des SCPI.
Outre l’horizon de placement qui doit être long terme, l’investissement en parts de SCPI doit être considéré en prenant en compte les frais d’acquisition des parts, la nature du capital de la SCPI (fixe – variable) et les risques cités ci-dessus.